常見問題總檔

稅務-相關QA

A1:參與社會住宅包租代管方案期間,房屋稅及地價稅享有自用住宅稅率課徵的稅負優惠,但並不代這各房子的使用用途就是自住使用。出售時應繳納的交易相關稅負,仍需要依據土地稅法等相關法規之規定辦理。如:出售的前一年內有參與包租代管方案,雖然在方案期間的房屋稅和地價稅享有自用住宅稅率課徵,但出售時候的土地增值稅無法適用自用住宅用地優惠稅率。(可參閱內政部營建署107.5.8 營署土字第1070032072 號函)

A3:(1)法人或自然人的房屋參加社宅,房屋稅與地價稅依住宅法第22條說明得予減免。

  (2)法人的營利事業所得稅未在減徵適用之列。依住宅法第23條已明文減徵租金所

      得稅係指綜合所得稅,非營利事業所得稅。

A4:因建物已登記有公司設立,因此房屋稅及地價稅屬營業用,無符合公益出租人減徵,所得稅減免屬自然人個人綜合所得稅,適用減免條款。

相關法規補充

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社會住宅於興辦期間,直轄市、縣(市)政府應課徵之地價稅及房屋稅,得予適當減免。前項減免之期限、範圍、基準及程序之自治條例,由直轄市、縣(市)主管機關定之,並報財政部備查。第一項社會住宅營運期間作為居住、長期照顧服務、身心障礙服務、托育服務、幼兒園使用之租金收入,及依第十九條第一項第五款、第六款或第二項第四款收取之租屋服務費用,免徵營業稅。第一項及前項租稅優惠,實施年限為五年,其年限屆期前半年,行政院得視情況延長之。

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主管機關為促進以第十九條第一項第五款、第六款或第二項第四款興辦社會住宅,得獎勵租屋服務事業辦理。住宅所有權人依第十九條第一項第五款、第六款或第二項第四款規定將住宅出租予主管機關、租屋服務事業轉租及代為管理,或經由租屋服務事業媒合及代為管理作為居住、長期照顧服務、身心障礙服務、托育服務、幼兒園使用,得依下列規定減徵租金所得稅:

一、住宅出租期間所獲租金收入,免納綜合所得稅。但每屋每月租金收入免稅額度不得超過新臺幣一萬五千元。

二、住宅出租期間之租金所得,其必要損耗及費用之減除,住宅所有權人未能提具確實證據者,依應課

稅租金收入之百分之六十計算。

前項減徵租金所得稅規定,實施年限為五年,其年限屆期前半年,行政院得視情況延長之。

住宅所有權人依第二項規定所簽訂之租賃契約資料,除作為銅像租稅減免使用外,不得作為查核該住宅所有權人租賃所得之依據。

房東出租人-相關QA

A1:能符合下列條件之一,就可作為公會版社會住宅包租代管。

  1. 主要用途登記含有「住」、「住宅」、「農舍」、「套房」、「公寓」或「宿舍」字樣。
  2. 主要用途均為空白,得依房屋稅繳款書等文件所載全部按住家用稅率課徵房屋稅認定該建物全部為住宅使用。
  3. 非位於工業區或丁種建築用地之建物,其主要用途登記為「商業用」、「辦公室」、「一般事務所」、「工商服務業」、「店舖」、「零售業」,或出租人出具主管建築機關核可作第一目用途使用且得免辦理變更使用執照之相關證明文件者,得依房屋稅繳款書或稅捐單位相關證明文件,認定該建築物為住宅使用。
  4. 不符合前三目規定,提出合法房屋證明或經直轄市、縣(市)主管機關協助認定實施建築管理前已建造完成之建築物文件。

A2:

  1. 不需繳交房屋稅或無法取得最近一期房屋稅繳款書者,可申請房屋稅課稅明細來代替。不可以稅籍證明代替,因為稅籍證明未明確列出該物件是否全部為住宅使用。
  2. 若該建物的第一類建物謄本的主要用途登記含有「住」、「住宅」、「農舍」、「套房」、「公寓」或「宿舍」字樣,就能以此認定該物件為住宅使用,則不需提供房屋稅繳款書來證明。若該建物未辦保存登記,無法提供建物謄本,亦無法提供房屋稅繳款書或稅捐單位相關證明文件,須提具合法房屋證明或經直轄市、縣(市)主管機關協助認定實施建築管理前已建造完成之建築物文件。

A3:可以,國民住宅條例104年已廢止,所以並無該條例第二十一條不得出租之問題。

《國民住宅條例》

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政府興建之國民住宅出售後,有左列情事之一者,國民住宅主管機關得收回該住宅及基地,並得移送法院裁定後強制執行:

一、作非法使用。

二、積欠貸款本息達三個月,經催告仍不清償。

三、出售、出典、贈與或交換違反第十九條第一項規定。

四、同一家庭辦理國民住宅貸款或輔助人民自購住宅貸款之住宅超過一戶。

五、變更為非居住使用或出租,經通知後逾三十日未予回復或退租。

六、承購後滿三個月,經催告仍未進住。

前項收回之住宅,其價格按該房屋之原承購價格扣除房屋折舊後之餘額計算之。房屋如有損毀者,並應減除所需修復費用。如有欠繳房地稅捐或到期未還之貸款本息與未到期之貸款本金者,並應扣繳抵付。其基地之收回以原承購價格為準。

前項房屋之折舊,依行政院所定之固定資產折舊率表按平均法計算。

A4:屋主為7歲以下之無行為能力人,無須用印,由其法定代理人代為用印即可;惟7歲以上未滿20歲之限制行為能力人,仍須用印,惟另需法定代理人共同用印。

戶籍謄本未註明監護人,應由父母雙方為法定代理人,其餘規定依上開民法規定辦理。又如父母依法不得代理時,由法院依聲請或依職權為子女選任之特別代理人簽署之,或父母之一方不能行使權利時,由他方行使之。

相關法規補充

《民法》

13條:未滿7歲為無行為能力,滿7歲之未成年人為有限制行為能力。

76條:無行為能力人由法定代理人代為意思表示,並代受意思表示。

79條:限制行為能力人未獲法定代理人之允許,所訂立之契約,須經法定代理人之承認,始生效力。

《社會住宅包租代管第三期計畫執行要點》

10點第5項:申請人為自然人,應備國民身分證影本;申請人為私法人,應備法人登記證明文件及其代表人之資格證明。但所有權人無法親自提出申請者,得由代理人檢附授權書(附件二)、備妥所有權人證明文件及代理人國民身分證影本提出申請。申請人為未成年者,由其法定代理人父母雙方於申請書內簽名或蓋章,如父母依法不得代理時,由法院依聲請或依職權為子女選任之特別代理人簽署之,或父母之一方不能行使權利時,由他方行使之。另申請人為外國人者,應檢附中華民國居留證或護照等證明文件。

A5:因破損壁紙不符合修繕之必要性,因此不能申請修繕費補助。

但詢問過營建署,若損壞程度足以讓房客有居住上的困難,可以申請修繕費。以分間牆、天花板及地板整修項目

A6:僅住宅出租修繕費的部分需追回。依據「社會住宅包租代管第三期計畫執行要點」第36點之規定,租賃契約提前終止,若有可歸責於住宅所有權人時,住宅所有權人應繳回溢領住宅出租修繕費。住宅出租之租期未達1年者,按該租賃契約之契約日數比例核給住宅出租修繕獎勵補助費,溢領者應繳還。

相關法規補充

《社會住宅包租代管第三期計畫執行要點》

第36點 

住宅出租修繕獎勵費補助申請方式及應備文件規定如下:

  1.  包租案應自出租人與租屋服務事業包租契約之起租日起始得修繕,並於簽訂轉租契約後,於轉租契約之租賃期間內提出申請,代租案應自出租人與承租人租賃契約之起租日起始得修繕,並於租賃期間內提出申請。但於租賃契約或包租契約之租賃期間內提前終止租賃契約或包租契約者,經查證提前終止租賃契約或包租契約之事由屬可歸責於出租人者,直轄市、縣(市)主管機關應自該租賃契約或包租契約提前終止日之次日起,按該租賃契約或包租契約之契約日數比例核給住宅出租修繕獎勵費補助,溢領者,應由租屋服務事業協助向出租人追繳,並繳還直轄市、縣(市)主管機關。
  2. 租賃住宅未裝置住宅用火災警報器、屋內滅火器及其熱水器未裝置符合規定之強制排氣設備者,出租人於租賃契約或轉租契約之起租日前後二個月裝設者,其費用得以修繕費用補助之。但應於租賃契約或轉租契約之租賃期間提出申請。
  3.  申請住宅出租修繕費用之設施設備項目:
    (1) 租賃契約、包租契約及轉租契約之租賃標的現況確認書載明之附屬設備項目。
    (2) 出租人換修出租住宅必要之設施設備。
    (3) 符合修繕住宅貸款利息及簡易修繕住宅費用補貼辦法第八條所定修繕之設施設備項目,並不受該條第二項規定之限制。
  4. 申請修繕之設施設備項目不得影響建築物結構安全與違反建築法及消防法等公共安全相關規定。

A7:可分次請領,每處每年1萬元為限。

A8:因修繕補助最高一萬元,若修繕金額超過一萬元的話,寫一萬元。

A9:

  1. 關於公證費申請,由實際支付公證費的人為申請人。
  2. 若是包租包管案,公證費用申請人可以是房客或業者
  3. 若是代租代管案,公證費申請人可以是房東、房客或房東房客共同支付。如果是共同支付,在申請人的地方要填寫房東房客姓名。

A10:

  1. 請先確認預計申請之修繕費補助項目,需符合「住宅出租修繕費申請書」所列的修繕項目,並檢附可以明顯辨識修繕項目前後狀況的照片。
  2. 公會版修繕費補助款沒有限制房東一定要委託廠商修繕,故房東可自行修繕。
  3. 申請補助要特別注意「修繕住宅之原始憑證(發票或收據)」,若看不出來修繕項目、數量、單價及總價,就要附報價單;如果憑證有列修繕項目資訊,就不用附報價單。

A11:開發費每物件以二次為限,媒合費每物件以三次為限,故公證費可請領不會超過三次。

A12:基於租屋安全可以補助修繕費,但不強制裝設。

房客承租人-相關QA

A1:所得和財產資料在所得稅申報後,仍可能會有變動,尤其財產的部分非年度資料可能隨時會有變動。為確保所提資料能最貼近申請時現況,仍請提供申請日前一個月內的所得和財產清單。

A2:

  1. 公會版無開放低收入戶或中低收入戶資格跨區適用,因為各縣市低收入戶、中低收入戶認定條件不同。若要以第二類弱勢戶身分加入新北市的社會住宅包租代管計畫,需要具備新北市所核發的低收入戶資格。
  2. 低收入戶、中低收入戶的資格是以「戶」為單位,因此若要以第二類弱勢戶身分申請,申請人必須是低收入戶、中低收入戶證明書上的戶內人口。
  3. 經查,本案狀況為兒子、媽媽和外公等3人在同一戶籍,具有臺北市低收入戶資格,3人皆設籍在臺北市,且媽媽和外公皆無就業證明。由於,居住事實或就學就業需求的部分,是以申請人本身的證明或需求來認定,因此建議本案以兒子作為申請人,提具在新北市的就學證明。另外,由於本案的低收資格為臺北市核發,無法以第二類弱勢身分申請新北市的社會住宅包租代管,僅能以一般家戶或是其他第一類弱勢身分申請。如,若外公或媽媽為身心障礙者,即使是以兒子作為申請人,亦可申請第一類弱勢戶。

A3:109年6月8日起簽契約者適用:指申請人及其配偶、申請人之戶籍內直系親屬、申請人配偶之戶籍內直系親屬(含胎兒)。若是申請人父母均已死亡,申請人戶籍內有未成年或身心障礙之兄弟姊妹需要照顧者(應為單身),也可納為家庭成員。

A4:受家庭暴力或性侵害1年內之證明,如保護令影本、判決書影本;以警察處理家庭暴力事件通報表、報案單、政府立案之醫療院所開立之驗傷診斷證明書證明者,應同時出具家庭暴力及性侵害防治中心轉介證明單(函)或其他足資證明之文件。

A5:

  1. 有定效期的文件依照效期,不受上面1年內之證明。如1年半前核發之保護令,但這份保護令的有效期限為2年。但文件若超過效期,請依照核發證明單位展延辦法,申請證明文件的效期展延。
  2. 無訂定效期的證明,除了該證明外請再加附家暴及性侵害防治中心轉介證明單(函)。

A6:申請人及家庭成員有下列情形之一者,視為無自有住宅:

申請人及家庭成員無自有住宅之認定標準

  1. 個別持有面積未滿四十平方公尺之共有住宅。若個別持有之共有住宅為同一住宅,其個別持分合計非為全部,或面積合計未滿四十平方公尺。
  2. 僅持有經政府公告拆遷之住宅。
  3. 僅持有未保存登記,申請前已毀損面積占整棟面積五成以上,必須修復始能使用之住宅,由申請人檢附相關證明文件,經直轄市、縣(市)主管機關認定。

    若有「無自有住宅定義」於第三期計畫包租代管(公會版)未規範詳盡之項目,依據「自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法」第2條之規定解釋。

相關法規補充

《自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法》

2

本法第十二條第一項所稱自有一戶住宅、無自有住宅、二年內自建或自購住宅之認定如下:一、自有一戶住宅:指家庭成員僅持有一戶住宅。二、無自有住宅:指家庭成員均無自有住宅。三、二年內自建住宅:指申請自建住宅貸款利息補貼者自建之住宅,其核發使用執照日期在其向直轄市、縣(市)主管機關提出自建住宅貸款利息補貼申請日前二年內。四、二年內自購住宅:指申請自購住宅貸款利息補貼者購買之住宅,所有權移轉登記日在其向直轄市、縣(市)主管機關提出自購住宅貸款利息補貼申請日前二年內。

有下列情形之一者,視為無自有住宅:一、家庭成員個別持有面積未滿四十平方公尺之共有住宅。二、家庭成員僅持有經政府公告拆遷之住宅。三、家庭成員僅持有未保存登記,申請前已毀損面積占整棟面積五成以上,必須修復始能使用之住宅,由申請人檢附相關證明文件,經直轄市、縣(市)主管機關認定。

有下列情形之一者,視為有自有住宅:一、家庭成員個別持有之共有住宅為同一住宅,其個別持分合計為全部或換算面積合計達四十平方公尺以上。二、家庭成員持有未保存登記之建築物,且依房屋稅單或稅捐單位證明文件所載全部或部分按住家用稅率課徵房屋稅。三、申請自建或自購住宅貸款利息補貼者,其家庭成員持有第十二條第一項第二款或第二項第二款建築物。四、申請租金補貼者,其家庭成員持有第十八條第一項第一款第一目至第四目建築物之一。

A7:如符合「特殊境遇家庭扶助條例」之身份,可至社會局申請核發特殊境遇家庭身分認定公文作為證明。

A8:可以,因叔公屬於旁系血親。本計畫僅限制承租人不得與出租人或租賃房屋所有權人具有直系親屬關係。

Q9:只要申請人的身分證即可。戶籍內的親屬資料以戶口名簿或戶籍謄本佐證。

A10:都要檢附,因警察的條件是屬於一般戶的身分。檢附銓敘部證明是為了可以不受一定所得以下之限制。

房客身分不限定於弱勢族群,只要所得低於直轄市、縣(市)政府規定之額度的民眾也可以提出申請。另外,現任職務最高職務列等在警正四階以下或相當職務列等之基層警消人員,不受前述一定所得以下之限制。所以需檢附警消人員的在職證明或銓敘證明(即有職階的證明),其他則按照一般案件檢附。

A11:須完成收養程序,屬合法關係者,並註記在戶籍謄本上。

A12:第一類身心障礙者之申請資格,並沒有限定要申請人本人。因此若申請人的媽媽跟申請人是在同一個戶籍內,得以第一類弱勢戶身分來提出申請。

A13:因配偶的財稅證明為申請要件,因此若無檢附則無法申請。

A14:如果是以政府立案之醫療院所開立之驗傷診斷證明書證明的話,應同時出具家庭暴力及性侵害防治中心轉介證明單(函)或其他足以證明的文件。

A15:請重新填寫承租人承租住宅申請書,以及檢附資格變更的相關文件(變更後的資格證明文件)。

A16:算家庭成員,請檢附媽媽手冊等證明文件。

A17:依照自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法,施暴人可以不列入所得。

A18:因為租賃契約的當事人是媽媽,女兒代為支付租金屬於媽媽和女兒之間的約定,女兒仍非租賃契約的當事人。公會版租金補助是直接補助租賃契約當事人中的房客,所以僅能匯款至申請人之帳戶。

A19:可以追溯。追溯日自承租戶資格變動發生日起計算。

A20:租客可以依據強制執行法第122條:「債務人依法領取之社會福利津貼、社會救助或補助,不得為強制執行。債務人依法領取之社會保險給付或其對於第三人之債權,係維持債務人及其共同生活之親屬生活所必需者,不得為強制執行。」向法院或金融機構舉證是補助款。

相關法規補充

《強制執行法》

122

債務人依法領取之社會福利津貼、社會救助或補助,不得為強制執行。

債務人依法領取之社會保險給付或其對於第三人之債權,係維持債務人及其共同生活之親屬生活所必需者,不得為強制執行。

債務人生活所必需,以最近一年衛生福利部或直轄市政府所公告當地區每人每月最低生活費一點二倍計算其數額,並應斟酌債務人之其他財產。

債務人共同生活親屬生活所必需,準用前項計算基準,並按債務人依法應負擔扶養義務之比例定其數額。

執行法院斟酌債務人與債權人生活狀況及其他情事,認有失公平者,不受前三項規定之限制。但應酌留