房東出租人-相關QA

A1:能符合下列條件之一,就可作為公會版社會住宅包租代管。

  1. 主要用途登記含有「住」、「住宅」、「農舍」、「套房」、「公寓」或「宿舍」字樣。
  2. 主要用途均為空白,得依房屋稅繳款書等文件所載全部按住家用稅率課徵房屋稅認定該建物全部為住宅使用。
  3. 非位於工業區或丁種建築用地之建物,其主要用途登記為「商業用」、「辦公室」、「一般事務所」、「工商服務業」、「店舖」、「零售業」,或出租人出具主管建築機關核可作第一目用途使用且得免辦理變更使用執照之相關證明文件者,得依房屋稅繳款書或稅捐單位相關證明文件,認定該建築物為住宅使用。
  4. 不符合前三目規定,提出合法房屋證明或經直轄市、縣(市)主管機關協助認定實施建築管理前已建造完成之建築物文件。

A2:

  1. 不需繳交房屋稅或無法取得最近一期房屋稅繳款書者,可申請房屋稅課稅明細來代替。不可以稅籍證明代替,因為稅籍證明未明確列出該物件是否全部為住宅使用。
  2. 若該建物的第一類建物謄本的主要用途登記含有「住」、「住宅」、「農舍」、「套房」、「公寓」或「宿舍」字樣,就能以此認定該物件為住宅使用,則不需提供房屋稅繳款書來證明。若該建物未辦保存登記,無法提供建物謄本,亦無法提供房屋稅繳款書或稅捐單位相關證明文件,須提具合法房屋證明或經直轄市、縣(市)主管機關協助認定實施建築管理前已建造完成之建築物文件。

A3:可以,國民住宅條例104年已廢止,所以並無該條例第二十一條不得出租之問題。

《國民住宅條例》

21

政府興建之國民住宅出售後,有左列情事之一者,國民住宅主管機關得收回該住宅及基地,並得移送法院裁定後強制執行:

一、作非法使用。

二、積欠貸款本息達三個月,經催告仍不清償。

三、出售、出典、贈與或交換違反第十九條第一項規定。

四、同一家庭辦理國民住宅貸款或輔助人民自購住宅貸款之住宅超過一戶。

五、變更為非居住使用或出租,經通知後逾三十日未予回復或退租。

六、承購後滿三個月,經催告仍未進住。

前項收回之住宅,其價格按該房屋之原承購價格扣除房屋折舊後之餘額計算之。房屋如有損毀者,並應減除所需修復費用。如有欠繳房地稅捐或到期未還之貸款本息與未到期之貸款本金者,並應扣繳抵付。其基地之收回以原承購價格為準。

前項房屋之折舊,依行政院所定之固定資產折舊率表按平均法計算。

A4:屋主為7歲以下之無行為能力人,無須用印,由其法定代理人代為用印即可;惟7歲以上未滿20歲之限制行為能力人,仍須用印,惟另需法定代理人共同用印。

戶籍謄本未註明監護人,應由父母雙方為法定代理人,其餘規定依上開民法規定辦理。又如父母依法不得代理時,由法院依聲請或依職權為子女選任之特別代理人簽署之,或父母之一方不能行使權利時,由他方行使之。

相關法規補充

《民法》

13條:未滿7歲為無行為能力,滿7歲之未成年人為有限制行為能力。

76條:無行為能力人由法定代理人代為意思表示,並代受意思表示。

79條:限制行為能力人未獲法定代理人之允許,所訂立之契約,須經法定代理人之承認,始生效力。

《社會住宅包租代管第三期計畫執行要點》

10點第5項:申請人為自然人,應備國民身分證影本;申請人為私法人,應備法人登記證明文件及其代表人之資格證明。但所有權人無法親自提出申請者,得由代理人檢附授權書(附件二)、備妥所有權人證明文件及代理人國民身分證影本提出申請。申請人為未成年者,由其法定代理人父母雙方於申請書內簽名或蓋章,如父母依法不得代理時,由法院依聲請或依職權為子女選任之特別代理人簽署之,或父母之一方不能行使權利時,由他方行使之。另申請人為外國人者,應檢附中華民國居留證或護照等證明文件。

A5:因破損壁紙不符合修繕之必要性,因此不能申請修繕費補助。

但詢問過營建署,若損壞程度足以讓房客有居住上的困難,可以申請修繕費。以分間牆、天花板及地板整修項目

A6:僅住宅出租修繕費的部分需追回。依據「社會住宅包租代管第三期計畫執行要點」第36點之規定,租賃契約提前終止,若有可歸責於住宅所有權人時,住宅所有權人應繳回溢領住宅出租修繕費。住宅出租之租期未達1年者,按該租賃契約之契約日數比例核給住宅出租修繕獎勵補助費,溢領者應繳還。

相關法規補充

《社會住宅包租代管第三期計畫執行要點》

第36點 

住宅出租修繕獎勵費補助申請方式及應備文件規定如下:

  1.  包租案應自出租人與租屋服務事業包租契約之起租日起始得修繕,並於簽訂轉租契約後,於轉租契約之租賃期間內提出申請,代租案應自出租人與承租人租賃契約之起租日起始得修繕,並於租賃期間內提出申請。但於租賃契約或包租契約之租賃期間內提前終止租賃契約或包租契約者,經查證提前終止租賃契約或包租契約之事由屬可歸責於出租人者,直轄市、縣(市)主管機關應自該租賃契約或包租契約提前終止日之次日起,按該租賃契約或包租契約之契約日數比例核給住宅出租修繕獎勵費補助,溢領者,應由租屋服務事業協助向出租人追繳,並繳還直轄市、縣(市)主管機關。
  2. 租賃住宅未裝置住宅用火災警報器、屋內滅火器及其熱水器未裝置符合規定之強制排氣設備者,出租人於租賃契約或轉租契約之起租日前後二個月裝設者,其費用得以修繕費用補助之。但應於租賃契約或轉租契約之租賃期間提出申請。
  3.  申請住宅出租修繕費用之設施設備項目:
    (1) 租賃契約、包租契約及轉租契約之租賃標的現況確認書載明之附屬設備項目。
    (2) 出租人換修出租住宅必要之設施設備。
    (3) 符合修繕住宅貸款利息及簡易修繕住宅費用補貼辦法第八條所定修繕之設施設備項目,並不受該條第二項規定之限制。
  4. 申請修繕之設施設備項目不得影響建築物結構安全與違反建築法及消防法等公共安全相關規定。

A7:可分次請領,每處每年1萬元為限。

A8:因修繕補助最高一萬元,若修繕金額超過一萬元的話,寫一萬元。

A9:

  1. 關於公證費申請,由實際支付公證費的人為申請人。
  2. 若是包租包管案,公證費用申請人可以是房客或業者
  3. 若是代租代管案,公證費申請人可以是房東、房客或房東房客共同支付。如果是共同支付,在申請人的地方要填寫房東房客姓名。

A10:

  1. 請先確認預計申請之修繕費補助項目,需符合「住宅出租修繕費申請書」所列的修繕項目,並檢附可以明顯辨識修繕項目前後狀況的照片。
  2. 公會版修繕費補助款沒有限制房東一定要委託廠商修繕,故房東可自行修繕。
  3. 申請補助要特別注意「修繕住宅之原始憑證(發票或收據)」,若看不出來修繕項目、數量、單價及總價,就要附報價單;如果憑證有列修繕項目資訊,就不用附報價單。

A11:開發費每物件以二次為限,媒合費每物件以三次為限,故公證費可請領不會超過三次。

A12:基於租屋安全可以補助修繕費,但不強制裝設。